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「租屋」關係知多少
◎王彩又律師
台灣房價之高始終為無殼蝸牛之痛，有人窮極一生仍無法購買一屋，成為有殼蝸牛，為求棲身之所，只好租屋而居；而台灣經濟之蓬勃發展，亦造就許多有錢人，具有購買數棟房屋財力之人，大有人在，再加上有些人深信置產為最穩當之投資，名下同時擁有數棟房屋之人，實非少數，而為有效管理多餘之房屋，大多將之出租，既有租金收益，又可避免閒置無人居住容易造成損害。又現代人因就學、就業之需要，暫時離家，租屋而居，亦係許多現代人之生活方式，故租賃關係係現今工商社會極重要之法律關係。若有人因無力購買房屋，租屋而居，已屬無可奈何，卻因租屋與出租人即房東迭生糾紛，尤屬無奈。同樣地出租人將房屋出租，若與承租人時有糾紛，造成困擾，甚至須打官司始能要回房屋，亦令人氣結，如何避免租屋紛爭，是租屋族亦是出租人所關心之課題。
承租人與人訂立租賃契約時，首要注意事項係出租人是否係有權出租之人，例如出租人是否為房屋之真正所有權人？倘是承租人為轉租，是否經原出租人之同意而轉租？此影響承租人權益非可小覷，因雖然租賃關係之成立出租人不一定要是所有權人，以他人之房屋為租賃之標的，與人訂立租賃契約，該租賃契約仍然有效，惟若出租人係未經真正之權利人即所有權人之同意出租，承租人則不得以與他人訂立之租賃契約對真正權利人主張租約存在，若出租人實係以承租人身分違法轉租，經原出租人終止主租賃契約後，次承租人亦係無權占有，應返還租賃物，雖然上揭情形，次承租人可對與之訂立租賃契約之人主張損害賠償，惟通常此種情況，在未獲得賠償前，即面臨中途搬遷之困擾，所造成之損害，未必定能彌補，故簽立租約時承租人可要求出租人提供權利證明如所有權狀、所有權人委託授權書、同意轉租之契約約定等，以防範上述情況之發生。
修繕問題是多數承租人關心且困擾之問題，按出租人於租賃存續中，有使承租人為使用收益之義務，故出租人應負擔必要修繕之義務。民法第四百二十九條第一項規定租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，即此規定。是以租賃物如有修繕之必要，應由出租人負責。然如出租人不予修繕時，承租人該如何主張權利？依民法第四百三十條規定，應由承租人定相當期限催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕者，承租人即可自行修繕，支出之修繕費用向出租人請求償還，或於租金中扣除。故承租之房屋有修繕之必要而出租人拒絕維修時，承租人可以存證信函限一定之時間要求出租人修繕，出租人仍不予置理時，即可自行修繕，支出之費用向出租人請求或從租金中扣抵。而承租人在出租人拒絕修繕時，可否不自行修繕，主張拒絕支付租金？最高法院六十九年度台上字第一四二三號判決採否定見解，認為僅得依民法第四百三十條之規定，自行修繕而請求償還其費用或於租金中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由（註一）。是以雖出租人不盡修繕義務，承租人仍不得拒付租金。（惟學者有不同見解參史尚寬債法各論第一五八頁）。
而出租人所關心則為承租人租金之支付，承租人拒付租金時出租人可否終止租約？關於房屋租賃，除民法設有不動產租賃之規定外，尚有土地法第三編第三章關於房屋租用之特別規定，土地法對於民法為特別法，應優先適用。惟土地法關於房屋租用之規定亦非適用一切之房屋租賃，唯適用於城市地方之房屋租賃（註二），並且土地法第一百條之規定，依司法院解釋僅適用於不定期限之租賃（註三），是以關於房屋租賃因積欠租金而終止租約應適用民法或土地法之規定，應分別情形而定。城市地方之不定期限房屋租賃，依土地法第一百條第三款規定，承租人積欠之租金額，以擔保金抵償後，達二個月以上時，出租人得終止契約。非城市地方之房屋租賃及城市地方之定期房屋租賃，關於租約之終止，原則上應適用民法之規定（民法第四百四十條第二項規定），遲付租金之總額，達兩期之租額，即得終止契約，不須先以擔保金抵償。然如此適用不同法律之結果，未免失衡，就此最高法院著有判例認為依同一之法律理由，縱定有期限之租賃，亦應類推適用土地法第一百條第三款關於擔保金抵償租金之規定（註四），故房屋租賃因積欠租金而主張終止租約，均應先以擔保金抵償後仍有積欠情事，始得為之。
又租金之給付，有按月給付，亦有按季、按年計租，而民法第四百四十條第二項規定係規定達二期之租額，土地法第一百條第三款則規定達二個月之租金，租金如按月給付，無論達二期、二月，無疑問，若是按季、按年支付租金者，則承租人可否避免土地法之規定，主張依民法之規定，按季計租，以滿二季始得終止租約，按年計租，以滿二年始得終止租約？依司法院院解字之解釋「租賃房屋，約定按年年底交租或按年分春夏秋冬四季季終平均交租者，如係應適用民法第四四０條第二項之租賃，仍應依該條項辦理，不適用土地法第一百條第三款之規定。」（註五），另參81.11.06（81）廳民一字第一八五七一號函亦採相同見解（註六），故房屋定期租賃，以現行民法規定及實務所採見解，如非按月給付租金，以達兩個支付租金之期數未付，始得終止租約，即如係按季給付租金，扣除擔保金後仍積欠兩季之租金未付，始得終止租約。惟上述見解，並非毫無爭議，有學者即認因定期、不定期租賃而有此不同規定之適用，彼此之間未免有失權衡（參學者史尚寬著債法各論第二四三頁），不應排除土地法第一百條第三款「二個月」規定之適用。上述爭議八十八年四月二十一日總統令公布之民法債編部分條文修正案（八十九年五月五日施行），已將民法第四百四十條第二項修正為二個月，與土地法第一百條第三款同，已無適用之疑義。出租人另應特別注意為租約期滿後，承租人未立即搬遷，繼續居住使用，出租人如不即時表示反對之意思，繼續收受租金，依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約，與承租人成立不定期限之租賃關係後，則爾後雙方之租賃關係，尤其終止租約之規定，應適用土地法之特別規定，較不利於出租人，故出租人於租約期滿若有意繼續出租予原承租人，應與承租人另訂新約，若無意續租，在確定承租人同意搬遷前，不宜收受任何金錢，以防落入成立不定期限租賃關係之陷阱。
另附帶說明，關於民法第四百二十五條規定所有權移轉不破租賃原則，即出租人於租賃物交付後，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在。此次民法債編修正已增訂第二項將未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除適用，以保障第三人權益，是自八十九年五月五日起，未經公證之不動產租賃契約，期限超過五年或未定期限者，承租人不能對租賃物之受讓人主張租約之繼續存在。
因租賃關係產生之紛爭，不以上揭所述為限，本文僅以最常見也是出租人、承租人較關心之問題，提出淺見供參，希望有助於出租人及承租人對自身權益之了解。
註一：最高法院六十九年度台上字第一四二三號判決。
註二：院解字第三六四三號。
註三：院解字第三四八九號。
註四：最高法院四十四年台上字第五一六號判例。
註五：院解字第三八一０號。
註六：81.11.06（81）廳民一字第一八五七一號函。