編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規如有修正，恕不更新本文內容。（最新更新日期：97年5月20日）
談共有土地的分管
◎李林盛律師
阿志與堂兄阿華、阿義共有一塊祖先留下來的地，約二百坪，持分各三分之一，但阿華、阿義在土地上蓋有房屋居住使用，幾乎占滿土地的全部面積，阿志屢次與阿華、阿義商量，希望能分割土地，自己也可以在土地上蓋房子居住使用，但阿華、阿義都不同意，並說這塊土地本來有三百坪左右，父執輩的時候就已有分管的約定，阿志的父親原來分管的土地被政府徵收，所以不應再來分他們分管的土地。阿志雖然回答說，徴收時，阿華、阿義的父親也都有分到補償費，現在土地不分給他，實在沒有道理。然而彼此間根本沒有交集，因此延宕多年，一直無法解決。阿志要如何處理？能不能聲請法院強制分割？分割後，能不能取得自己分到的土地？依民法第八百二十條第一項規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。因此，對於共有物的管理，除全體共有人有另外約定外，原則上是由共有人共同管理。全體共有人對共有物使用、收益或管理的約定（口頭或書面均可），即為分管。約定分管後，共有人對共有物雖然仍維持共有關係，但得依分管約定的內容，就自己分管的特定部分，使用、收益及管理，即取得分管部分的管理權。分管約定，僅係共有人間的契約，故只有債權的效力，對第三人並無拘束力。但最高法院四十八年台上字第一０六五號判例謂「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」而認共有人間分管的約定，效力及於應有部分（即持分）的受讓人。此項見解，就為防止共有人於訂立分管約定後，任意將應有部分轉讓與他人，以破壞原有分管的狀態與效力，固有其作用。但於應有部分受讓人不知情，且無可得知的情況下，亦有失公平，故司法院大法官會議在民國八十三年六月三日作成釋字第三四九號解釋謂：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例範圍內，嗣後應不再援用。」故共有人間分管的約定，不能對抗善意第三人。另外值得一提的，有關公寓大廈的買賣，建商常與全體承購戶約定建築物的共用部分或基地空地，由特定共有人使用，即約定專用部分。此項約定，對各承購戶的後手，是否有效？就此問題，最高法院九十一年台上字第二四七七號判決意旨認為：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」
共有物約定分管後，各共有人應就自己分管的部分，盡善良管理人的義務，於分管關係消滅時，將各自分管的共有物交還全體共有人。如因可歸責於該分管人的事由，致其分管的部分被徵收時，例如分管農地，不自任耕任，被政府依實施耕者有其田條例徴收時，該分管之共有人應對其他共有人負損害賠償責任。但如係不可歸責於該分管人的事由，例如政府為開闢道路、公園或其他公共設施而加以徴收，該分管之共有人自不須對其他共有人負損害賠償責任。再依民法第八百二十三條第一項規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」故雖有分管契約，如分管契約並未約定期限多久，各共有人自得隨時請求分割共有物。然分管契約如同意各分管人可在自己分管的土地上興建房屋，且已有共有人興建房屋，則於分管後不久，其他共有人即要求分割，似有違誠信原則。而分割確定時（無論係協議分割或訴請法院裁判分割），先前共有人間的分管契約即應認為終止。最高法院八十五年台上字第一０四六號判決意旨認「共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定求返還。同院八十四年台上字第二０二七號判決意旨亦謂「共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分得部分，既喪失共有權利，其占有，除另有約定外，尚難謂有法律上之原因。」故共有物分割後，除共有人另有約定，則縱然之前曾有分管之契約，因分管契約已因分割確定而終止，共有人原分管的土地如未分割歸自己，而係分由其他共有人取得，該共有人應將該土地交付分得之共有人。至最高法院八十九年台上字第四八二號判決意旨謂「分管契約於共有人間之效力而言，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權。如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋受受人有權繼續使用基地，自難謂無權占有。」則係另一法律問題，此問題於修正後民法第四百二十五條之一已有規定。
從上面的敘述可知，阿志、阿華、阿義父執輩時所約定的分管，如果沒有期間的限制，阿志隨時可請求分割，如果協議不成，可依民法第八百二十四條規定，起訴請求法院裁判分割，但依民事訴訟法第四百零三條規定，須先經法院的調解。又阿志的父親原分管的土地雖經徴收，如非因可歸責於自己的事由，亦不須對阿華、阿義負損害賠償責任。於分割確定時，阿志所分得的土地，上面如有阿華或阿義的地上物占用，阿華或阿義應將該地上物拆除，將阿志分得的土地交付阿志。